รวมบ้านเดี่ยว กรุงเทพกรีฑา – พระราม 9 – พัฒนาการ

ย่านนี้ระบุวันเกิดได้ ถนนเปิดปี 2562 ราคาที่ดินขึ้นสองถึงสามเท่า แล้วบ้านก็ตามขึ้นไป

กรุงเทพกรีฑา–พระราม 9–พัฒนาการ กานต์เดินดูมาแล้ว 27 โครงการ ทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว หน้านี้เล่าว่าย่านนี้เกิดขึ้นมาได้อย่างไร อะไรกำลังขับราคาอยู่ และของแต่ละช่วงถนนต่างกันตรงไหนครับ

ย่านนี้อายุเจ็ดปี นับจากวันที่ถนนเปิด

กรุงเทพกรีฑาไม่ได้ค่อย ๆ กลายเป็นย่านบ้านหรู มันเปลี่ยนเพราะถนนเส้นเดียว ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือชื่อทางการคือถนนศรีนครินทร์–ร่มเกล้า ยาวกว่า 12 กิโลเมตร กว้าง 6 ถึง 8 ช่องจราจร เริ่มจากศรีนครินทร์ไปจบที่ถนนเจ้าคุณทหาร และเปิดใช้เมื่อปี 2562

ก่อนหน้านั้นย่านนี้เป็นบ้านจัดสรรราคาไม่เกินเจ็ดล้านบาทต่อยูนิต ช่วงปี 2559–2560 ที่ผู้ประกอบการเริ่มเข้ามากว้านซื้อที่ดินตามแนวถนนที่กำลังจะตัด บ้านเดี่ยวที่เปิดขายยังเริ่มต้นต่ำกว่าสิบล้านและเพดานไม่เกินยี่สิบล้าน พอถนนเปิดในปี 2562 ราคาที่ดินตามแนวเส้นนี้ขยับขึ้นสองถึงสามเท่า มาอยู่ที่ 120,000 ถึง 140,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 48 ถึง 56 ล้านบาท ตามการประเมินของ Property DNA เมื่อปี 2566

ตัวเลขชุดนี้สำคัญเพราะมันบอกว่าการเติบโตของย่านนี้เริ่มที่ที่ดิน ไม่ได้เริ่มที่ตัวบ้าน ต่างจากปิ่นเกล้า–ราชพฤกษ์ที่ราคาบ้านวิ่งนำราคาประเมินที่ดินไปไกลมาก ที่นี่ที่ดินขึ้นก่อน แล้วบ้านจึงตามขึ้นไป และการเชื่อมต่อก็จริงตามที่ขาย เส้นนี้ต่อเข้าทางพิเศษศรีรัช วงแหวนกาญจนาภิเษกด้านตะวันออก และมอเตอร์เวย์กรุงเทพ–ชลบุรี ได้ในระยะสั้น ๆ

สองตลาดที่ราคาชนกัน แต่ขายของคนละชนิด

ฝั่งกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่คือที่ดินหน้าใหม่ NANTAWAN Pool Villa วาง 30 หลังบน 34 ไร่ ที่ดินหลังละอย่างน้อย 220 ตารางวา Nirvana Collection วาง 54 หลังบน 32 ไร่ THE PALAZZO วาง 23 หลังบน 15 ไร่ ทั้งหมดเป็นเอสเตทเต็มรูปที่มีถนนในโครงการเป็นของตัวเอง ส่วนฝั่งพระราม 9–เหม่งจ๋าย เป็นของแทรกในเมืองเก่า BuGaan ลงเพียง 8 หลังในซอยสหการประมูล เขตวังทองหลาง ราคาชนกันที่หลักร้อยล้านเหมือนกัน แต่ที่หนึ่งซื้อผืนดิน อีกที่หนึ่งซื้อพิกัด

ซอยพัฒนาการ 32 เป็นจุดที่ต้องหยุดดู Connoisseur ของ SC Asset วาง 20 หลังบนที่ดินกว่า 10 ไร่ อยู่ในซอยนั้น SIRANINN Residences ของ Singha Estate วาง 28 หลังบนกว่า 23 ไร่ อยู่ในซอยเดียวกัน แบรนด์บ้านหรูสูงสุดของสองเครือใหญ่เลือกซอยเดียวกันโดยไม่ได้นัดกัน เวลาเจอภาพแบบนี้ให้อ่านว่าตัวซอยคือสินทรัพย์ ไม่ใช่ตัวโครงการ

ค่าที่ดินของย่านวัดออกมาได้ตรง ๆ จากของชิ้นเดียวกัน ปีนี้ AP เปิด THE PALAZZO สองที่พร้อมกัน ที่ปิ่นเกล้า–บรมราชชนนี ราคา 49.9–80 ล้าน ที่กรุงเทพกรีฑา 70–120 ล้าน แบรนด์เดียวกัน คอลเลกชันเดียวกัน ปีเดียวกัน ต่างกันแค่ผืนดินใต้ตัวบ้าน แล้วราคาเข้าตลาดต่างกันสี่สิบเปอร์เซ็นต์

แยกตามชื่อทำเลที่แต่ละโครงการใช้เรียกตัวเอง ช่วงราคาแตกออกเป็นห้าชั้น

เพดานของย่านอยู่ที่พัฒนาการกับพระราม 9 ทั้งคู่แตะ 180 ล้าน ส่วนกรุงเทพกรีฑาที่มีของมากที่สุดถึงสิบสองโครงการ กลับกินช่วงกว้างที่สุด ตั้งแต่ 7 ล้านไปถึง 150 ล้าน แปลว่าคำว่าอยู่กรุงเทพกรีฑาไม่ได้บอกอะไรเรื่องระดับราคาเลย ของที่เริ่มต้นต่ำกว่า 20 ล้านล้วนไปกองอยู่ปลายทาง ร่มเกล้า สุวรรณภูมิ วงแหวน ศรีนครินทร์ และอ่อนนุช

ย่านนี้โตเร็วแค่ไหน และโตจากอะไร

ย่านนี้ไม่ได้โตแบบค่อยเป็นค่อยไป มันโตเพราะถนนเส้นเดียว ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ช่วงศรีนครินทร์ถึงร่มเกล้า ขนาดหกถึงแปดช่องจราจร ระยะทางรวม 11.2 กิโลเมตร เปิดใช้เมื่อปี 2562 ก่อนหน้านั้นหนึ่งปี อุโมงค์ทางลอดช่วงคลองหัวหมากถึงคลองลำสาลี สี่ช่องจราจร ยาว 560 เมตร เปิดใช้เมื่อ 13 ธันวาคม 2561 สองอย่างนี้ปลดล็อกที่ดินผืนในที่เคยเข้าไม่ถึง แล้วบ้านหรูก็ตามเข้าไปทันที

สุรเชษฐ กองชีพ จาก Property DNA เคยให้ตัวเลขไว้ว่าที่ดินติดถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ซื้อขายกันที่ 120,000 ถึง 140,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 48 ถึง 56 ล้านบาท ขึ้นมาสองถึงสามเท่าจากก่อนถนนเปิด ตัวเลขนี้เป็นราคาตลาด ไม่ใช่ราคาประเมินราชการ ต้องแยกให้ออกเวลาเอาไปคุยกับธนาคารครับ

ฝั่งรางเป็นเรื่องที่ทำเลอื่นอิจฉาได้ สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าวถึงสำโรง 30.4 กิโลเมตร ยี่สิบสามสถานี วิ่งอยู่บนศรีนครินทร์มาตั้งแต่ปี 2566 ส่วนสายสีส้มตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ ถึงมีนบุรี 22.50 กิโลเมตร งานโยธาเสร็จร้อยเปอร์เซ็นต์ตั้งแต่เดือนมกราคม 2569 เหลืองานระบบรถไฟฟ้าที่ 38.87 เปอร์เซ็นต์ กรมการขนส่งทางรางตั้งเป้าเปิดปี 2571 บวกกับแอร์พอร์ตเรลลิงก์ที่วิ่งอยู่แล้ว ย่านนี้จึงมีรางสามสายพาดผ่านโดยไม่ต้องรอ

ที่น่าสนใจคือดัชนีราคาที่ดินเปล่าของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสสองปี 2569 ให้ตัวเลขไปในทางเดียวกันทั้งสามแนว สายสีส้มอยู่ที่ 488.5 จุด โต 7.4 เปอร์เซ็นต์ ติดอันดับสาม บีทีเอสสุขุมวิท 504.2 จุด โต 7.3 เปอร์เซ็นต์ และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ 459.9 จุด โต 7.3 เปอร์เซ็นต์เท่ากัน สายสีเหลืองตามมาที่ 451.2 จุด โต 6.3 เปอร์เซ็นต์ ทั้งสี่เส้นโตเกินค่ากลางของกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ 6.2 เปอร์เซ็นต์

ฝั่งค้าปลีกกำลังจะมีของใหม่ปลายปีนี้ ซีคอนสแควร์ ศรีนครินทร์ กำลังเปลี่ยนพื้นที่ที่โรบินสันเคยอยู่ให้เป็น MyScape ขนาด 40,000 ตารางเมตร เป็นแกนของโซนนอร์ธวิงที่พัฒนาใหม่รวมกว่า 100,000 ตารางเมตร เปิดเดือนธันวาคม 2569 อยู่ในแผนห้าปีมูลค่า 5,000 ล้านบาท ส่วนโรงเรียนนานาชาติที่ยึดย่านนี้ไว้คือ Brighton College Bangkok, Mandarin International School และ Wellington College Bangkok เรียงกันอยู่ในรัศมีไม่กี่กิโลเมตร

อ่านรวมกันแล้วย่านนี้อยู่ในช่วงที่โครงสร้างพื้นฐานลงครบแล้ว ต่างจากทำเลอื่นที่ยังรอ ข้อดีคือของที่ซื้อวันนี้ใช้ได้จริงตั้งแต่วันแรก ข้อเสียคือส่วนต่างก้อนใหญ่จากถนนตัดใหม่นั้นเกิดไปแล้วตั้งแต่ปี 2562 คนที่เข้าตอนนี้กำลังซื้อทำเลที่โตเสร็จแล้ว ไม่ใช่ทำเลที่กำลังจะโต ซึ่งเป็นคนละความเสี่ยงและคนละผลตอบแทนกัน

ทุกโครงการในทำเลนี้

โครงการที่รีวิวแล้ว: 28
ดีเวลลอปเปอร์: 19
ปรับปรุงล่าสุด: 08.2026

ไล่จากราคาเริ่มต้นสูงลงมาต่ำ ทุกโครงการกานต์เข้าไปดูเอง แล้ววัดด้วยเกณฑ์ชุดเดียวกัน — งานออกแบบ · เรื่องเล่าของแบรนด์ · บริบทตลาด ราคาที่ใส่ไว้เป็นราคาที่ประกาศตอนกานต์เข้าไปดู ไม่ใช่ราคาซื้อขายวันนี้

50 ล้านขึ้นไปสิบเอ็ดโครงการ

Nantawan Pool Villa พระราม 9–กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

Land & Houses · เริ่ม ~100 ล้าน · รีวิวปี 2568

สถาปัตยกรรม Cape Dutch ที่วางสระว่ายน้ำเป็นแกนกลางบ้าน แล้วเปิดทุกห้องให้มองลงคอร์ตเดียวกันทั้งหลัง

ย่านนี้อายุเจ็ดปี นับจากวันที่ถนนเปิด

สองตลาดที่ราคาชนกัน แต่ขายของคนละชนิด

ย่านนี้โตเร็วแค่ไหน และโตจากอะไร

ทุกโครงการในทำเลนี้

คำถามที่คนถามบ่อย

บ้านเดี่ยวย่านกรุงเทพกรีฑา ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่

ราคาที่ดินย่านกรุงเทพกรีฑาขึ้นมาเท่าไร

กรุงเทพกรีฑากับพระราม 9 ต่างกันอย่างไร