รวมคอนโดหรู ทองหล่อ – เอกมัย – สุขุมวิท – อโศก

ถ้าจะมีหน้าเดียวในเว็บนี้ที่รวมคอนโดหรูกรุงเทพฯ ไว้ครบ มันควรเป็นหน้านี้

ทองหล่อ เอกมัย สุขุมวิท อโศก ราชเทวี พญาไท เพลินจิต และอารีย์ กานต์เดินดูมา 22 โครงการ และเก้าในสิบสามของคอนโดที่ราคาเริ่มต้นเกินแปดล้านทั้งคลังอยู่ในคอร์ริดอร์นี้ทั้งหมดครับ

ราคาต่อตารางเมตรบอกอะไรที่ราคาต่อยูนิตไม่บอก

ถ้าดูราคาเริ่มต้นต่อยูนิตอย่างเดียว จะเห็นตั้งแต่ 2.8 ล้านไปถึง 62 ล้าน แต่ตัวเลขนั้นสะท้อนขนาดห้องมากกว่าระดับของโครงการ

สามโครงการบนสุดของย่านจึงประกาศราคาเป็นบาทต่อตารางเมตรแทน SCOPE หลังสวนอยู่ที่ราว 592,000 บาทต่อตารางเมตร · noble AMBIENCE สุขุมวิท 42 ราว 191,000 · RHYTHM Ekkamai Estate เริ่มราว 179,000 ตัวเลขชุดนี้เทียบกันได้ตรงกว่า และเป็นวิธีที่คนซื้อระดับบนใช้ดูจริงครับ

คอร์ริดอร์นี้คือที่ที่ตลาดคอนโดหรูของไทยมีอยู่จริง

คำว่าคอนโดหรูใช้กันจนแทบไม่มีความหมาย ตัวเลขที่ทำให้มันกลับมามีความหมายมาจากงานวิจัยของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ที่รวมซัพพลายคอนโดกรุงเทพฯ ยี่สิบปี ตั้งแต่ปี 2549 ถึง 2568 ได้ 667,048 ยูนิต แล้วแยกตามราคาต่อตารางเมตรออกมาแบบนี้

ช่วงราคาต่อตารางเมตร	สัดส่วนของซัพพลาย	กลุ่มตลาด
≤ 100,000 บ./ตร.ม.	66.2%	ตลาดแมสและมิดเอนด์
100,000–150,000	21.5%	กลางค่อนบน
≥ 200,000	8.1%	ตลาดบน
≥ 500,000	ไม่ถึง 1,000 ยูนิตทั้งกรุงเทพฯ	สุขุมวิท สาทร สีลม รัชดาฯ ตอนต้น

บรรทัดล่างสุดคือหัวใจ ทั้งกรุงเทพฯ ในรอบยี่สิบปี มีคอนโดที่ราคาเริ่มห้าแสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปไม่ถึงหนึ่งพันยูนิต และมันกระจุกอยู่ในสุขุมวิท สาทร สีลม กับรัชดาภิเษกตอนต้น หน้านี้จึงไม่ได้เป็นแค่สารบัญของทำเลหนึ่ง มันคือสารบัญของตลาดที่มีของอยู่หลักร้อยยูนิตทั้งประเทศ SCOPE หลังสวน ที่ราว 592,000 บาทต่อตารางเมตร คือหนึ่งในนั้น

อีกตัวเลขจากงานเดียวกันอธิบายว่าทำไมของพวกนี้ถึงมาอยู่ตรงนี้ ซัพพลายคอนโดยี่สิบปีอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นนอกถึง 50.12 เปอร์เซ็นต์ ส่วนพื้นที่ใจกลางเมืองมีเพียง 10.88 เปอร์เซ็นต์ ที่ดินใจกลางเมืองหายากขึ้นทุกปี คนที่ยังทำได้จึงเหลือแต่รายที่ถือแลนด์แบงก์เก่าหรือมีทุนต่างชาติหนุน และเมื่อต้นทุนที่ดินสูงขนาดนั้น ทางเดียวที่คุ้มคือดันราคาต่อตารางเมตรขึ้นไป ไม่ใช่ขายจำนวนมาก

ราคาที่ดินย่านนี้ขึ้นไปถึงไหนแล้ว

ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบบัญชี 2566 ถึง 2569 คือหลักฐานที่แข็งที่สุดว่าคอร์ริดอร์นี้โตไปแค่ไหน สุขุมวิทช่วงทางด่วนเฉลิมมหานครถึงแยกอโศกมนตรี ปรับขึ้นเป็น 750,000 บาทต่อตารางวา จากรอบก่อนที่ 210,000 ช่วงแยกอโศกมนตรีไปจนถึงปากซอยสุขุมวิท 63 ปรับเป็น 600,000 จากเดิม 200,000 อโศกมนตรีอยู่ที่ 600,000 เท่ากัน สามถึงสี่เท่าในรอบเดียว ไม่มีทำเลไหนในกรุงเทพฯ ที่ราชการปรับให้แรงเท่านี้

แต่ตัวเลขที่คนมองข้ามคือทองหล่อ ถนนสุขุมวิท 55 ทั้งสายอยู่ที่ 500,000 บาทต่อตารางวา ต่ำกว่าสุขุมวิทที่เป็นถนนแม่อยู่ 100,000 ถึง 250,000 และต่ำกว่าอโศกมนตรีอยู่หนึ่งแสน ราชการยังอ่านทองหล่อว่าเป็นซอย ไม่ใช่ถนนสายหลัก ทั้งที่ตลาดคิดราคาบ้านและคอนโดที่นี่ในระดับเดียวกับสุขุมวิทตอนใน ช่องว่างนี้จะปิดในรอบประเมินถัดไปหรือไม่ เป็นเรื่องที่คนถือของอยู่ควรจับตา

เพดานของกรุงเทพฯ รอบนี้อยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา บนเพลินจิต วิทยุ สีลม และพระราม 1 ช่วงราชดำริถึงพญาไท สุขุมวิทตอนต้นที่ 750,000 จึงอยู่ห่างจากเพดานแค่หนึ่งในสี่ นี่คือระดับที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเข้าไม่ถึงแล้วโดยโครงสร้าง คอนโดจึงเป็นรูปแบบเดียวที่เหลืออยู่บนคอร์ริดอร์นี้

ย่านนี้โตเร็วแค่ไหน และโตแค่ครึ่งเดียว

ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไตรมาสสองปี 2569 ตามข้อมูลของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เปิดตัวใหม่แค่ 2,332 ยูนิต ลดลง 67 เปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อน แต่ครึ่งปีแรกรวมกันได้ 9,501 ยูนิต ยังโต 42 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน ตัวเลขที่สำคัญกว่านั้นคือราคาขายเฉลี่ยไตรมาสสองอยู่ที่ 150,420 บาทต่อตารางเมตร ขึ้น 78.4 เปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อน ส่วนค่าเฉลี่ยครึ่งปีแรกอยู่ที่ 120,360 บาท สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563

ของใหม่น้อยลง แต่ของที่เปิดแพงขึ้นมาก แปลว่าผู้พัฒนากำลังถอยออกจากตลาดกลาง แล้วไปกระจุกที่หัวตลาดแทน ข้อมูลชุดเดียวกันระบุว่าเกินเก้าสิบเปอร์เซ็นต์ของโครงการที่เปิดใหม่ในไตรมาสนั้นอยู่บนแนวบีทีเอสสายสุขุมวิทนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งก็คือคอร์ริดอร์หน้านี้พอดี ส่วนเส้นแบ่งลักชัวรีที่รายใหญ่ใช้กันตอนนี้อยู่ที่ 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไตรมาสสองปี 2569 ยืนยันไปทางเดียวกัน แนวบีทีเอสสุขุมวิทอยู่ที่ 504.2 จุด สูงที่สุดในบรรดาแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด โต 7.3 เปอร์เซ็นต์เทียบปีก่อน เหนือค่ากลางของกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ 6.2 เปอร์เซ็นต์

แล้วอะไรคือครึ่งที่ยังไม่โต คำตอบคือราง คอร์ริดอร์นี้ยังไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เพิ่มเลยนับตั้งแต่บีทีเอส สายสีเทาช่วงวัชรพลถึงทองหล่อ ระยะ 16.25 กิโลเมตร สิบห้าสถานี วงเงิน 27,853 ล้านบาท เป็นสายเดียวที่จะลงมาที่ทองหล่อโดยตรง อีไอเอผ่านแล้วและ รฟม. รับโอนมาจากกรุงเทพมหานครแล้ว แต่ยังอยู่ในขั้นทบทวน ผู้ว่าการ รฟม. ให้กรอบว่าจะเสร็จราวปี 2570 แล้วค่อยเสนอคณะรัฐมนตรีและเปิดประมูล ส่วนสายสีฟ้าช่วงดินแดงถึงสาทร 6.70 กิโลเมตร เก้าสถานี วงเงิน 14,731 ล้านบาท ยังไม่ได้เริ่มศึกษารายละเอียดด้วยซ้ำ

ฝั่งค้าปลีกกลับกัน ของลงครบไปแล้ว ดิ เอ็มสเฟียร์ พื้นที่ราว 200,000 ตารางเมตร เปิดเมื่อ 1 ธันวาคม 2566 ปิดจิ๊กซอว์ EM DISTRICT ให้ครบสามศูนย์บนที่ดินรวมราวห้าสิบไร่ พื้นที่รวมราว 650,000 ตารางเมตร ส่วน Terminal 21 อโศก พื้นที่ค้าปลีก 40,000 ตารางเมตร เปิดมาตั้งแต่ 11 ตุลาคม 2554 และเชื่อมทั้งบีทีเอสอโศกกับเอ็มอาร์ทีสุขุมวิทด้วยสกายวอล์ก ในทองหล่อเองมี Marché Thonglor มูลค่า 2,000 ล้านบาท อยู่ปากซอยทองหล่อ 4 ห่างสถานีราวห้าร้อยเมตร ถ้าไล่แผนศูนย์การค้าใหม่ในทองหล่อและเอกมัยช่วงปี 2569 ถึง 2572 จะไม่มีรายการใหม่เลย เพราะที่ดินหมดแล้ว

สำหรับคนกำลังจะซื้อ ย่านนี้คือทำเลที่โตเต็มแล้วในทุกด้านยกเว้นราง ราคาที่ดินขึ้นไปสามถึงสี่เท่าในรอบประเมินเดียว ค้าปลีกลงครบ โรงพยาบาลอย่างสมิติเวชสุขุมวิทมี 311 เตียงอยู่ในซอย 49 โรงเรียนนานาชาติทั้ง NIST, Bangkok Prep และ Wells กระจายอยู่ในรัศมี ส่วนต่างที่เหลืออยู่จึงไม่ได้มาจากการที่ย่านจะเจริญขึ้น แต่มาจากการที่ของบนถนนเส้นนี้หายากขึ้นเรื่อย ๆ คนละกลไกกับทำเลชานเมือง และต้องคิดคนละแบบตอนตั้งเป้าถือครองครับ

ทุกโครงการในทำเลนี้

โครงการที่รีวิวแล้ว: 22
ดีเวลลอปเปอร์: 15
ปรับปรุงล่าสุด: 08.2026

ไล่จากราคาเริ่มต้นสูงลงมาต่ำ ทุกโครงการกานต์เข้าไปดูเอง แล้ววัดด้วยเกณฑ์ชุดเดียวกัน — งานออกแบบ · เรื่องเล่าของแบรนด์ · บริบทตลาด ราคาที่ใส่ไว้เป็นราคาที่ประกาศตอนกานต์เข้าไปดู ไม่ใช่ราคาซื้อขายวันนี้

50 ล้านขึ้นไปสี่โครงการ

โรงภาพยนตร์ส่วนตัวภายในโครงการ พร้อมที่นั่งและจอภาพ

SCOPE Langsuan

Scope · ~592,000 บ./ตร.ม. · รีวิวปี 2566

ฟาซาดกระจกพับซ้อนถอดแบบจากหลังคาเรือนไทย บนที่ดินฟรีโฮลด์หลังสวนที่ Thomas Juul-Hansen เลือกทำเป็นงานแรกในเอเชีย

ราคาต่อตารางเมตรบอกอะไรที่ราคาต่อยูนิตไม่บอก

คอร์ริดอร์นี้คือที่ที่ตลาดคอนโดหรูของไทยมีอยู่จริง

ราคาที่ดินย่านนี้ขึ้นไปถึงไหนแล้ว

ย่านนี้โตเร็วแค่ไหน และโตแค่ครึ่งเดียว

ทุกโครงการในทำเลนี้

คำถามที่คนถามบ่อย

คอนโดหรือย่านทองหล่อ–เอกมัย–สุขุมวิท ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่

ทำไมคอนโดหรูถึงกระจุกอยู่ย่านนี้

คอนโดในย่านนี้ราคาต่อตารางเมตรอยู่ระดับไหนของตลาด